В Самарской области вступили в силу новые региональные нормативы градостроительного проектирования, которые изменят привычный расчёт парковочных мест при строительстве жилья. Теперь количество машино-мест будет определяться не по принципу «одно место на квартиру», а по формуле, привязанной к жилой площади и умозрительному уровню автомобилизации населения. Для Самары базовым показателем служит прогнозный уровень в 355 автомобилей на тысячу жителей – и именно из этой цифры будет рассчитываться потребность в парковках. Итоговый результат, по оценкам участников рынка, примерно в два-три раза ниже прежних требований: если раньше застройщик был обязан предусмотреть одно место на каждые 35 кв. м жилья, то теперь достаточно одного места примерно на 100 кв. м.

Строительное лобби добивалось пересмотра нормативов не первый год, апеллируя к тому, что прежние требования делают многие проекты экономически нецелесообразными. Теперь, судя по всему, аргументы нашли отклик у региональных властей – притом что буквально несколько месяцев назад городская прокуратура отчаянно держала оборону на этом фронте.

Летом 2024 года прокуратура Самары через суд добилась отмены разрешений на уменьшение числа парковок сразу для трёх жилых комплексов. Под удар попали ООО «Сокол-2» (проект ЖК на ул. Магистральной), ООО «СЗ "Кряж"» (застройка в границах улиц Заусадебной, Таганской, Центральной) и ООО «ССК ЮГ» (ул. Красноармейская) – мэрия ранее разрешила им сократить норматив с одного места на квартиру до 0,5 места. Прокуратура усмотрела в этом нарушение прав граждан и обратилась в суд. Суд её поддержал.

История с ООО «Сокол-2» – структурой, аффилированной с девелопером Анатолием Давидюком, бенефициаром ГК «Новый Дон», – получила особый резонанс. Комиссия, в состав которой входил руководитель департамента управления имуществом Самары, приняла решение в пользу компании без достаточных оснований, а у этого юридического лица имелись договорные отношения с родным братом руководителя департамента, что создало очевидный конфликт интересов. Именно решение о сокращении числа парковочных мест послужило причиной увольнения руководителя департамента управления имуществом Андрея Белоклокова. Чиновник, проработавший на этом посту с 2017 года, лишился должности по утрате доверия.

Показательна и история, случившаяся годом ранее: прокуратура провела проверку проектов застройки территории в границах ул. Центральной и Южного шоссе в Куйбышевском районе, обнаружила, что администрация согласовала строительство многоэтажных домов при отсутствии достаточного количества парковочных мест, и обратилась в суд. Ленинский районный суд удовлетворил исковые требования прокурора о признании незаконными разрешений на отклонение от предельных параметров строительства.

Логика надзорного ведомства была последовательной и понятной: застройщик, покупая участок, принимает на себя все градостроительные риски и обязан изначально ориентироваться на действующие нормативы. Довод о «геологических особенностях» и «экономической нецелесообразности» суды раз за разом отклоняли.

Теперь ситуация переворачивается с ног на голову. Новая методика расчёта, утверждённая на уровне региональных нормативов, де-факто легализует то, за что прежде чиновники лишались должностей, а застройщики проигрывали судебные процессы. Причём коллизия не только политическая, но и юридическая: на территории Самары продолжают действовать Правила землепользования и застройки, в которых по-прежнему прописан старый норматив – одно машино-место на квартиру. Одновременное существование двух взаимоисключающих документов создаёт правовую неопределённость, разрешать которую в конечном счёте предстоит органам местного самоуправления – а те, судя по всему, должны будут скорректировать ПЗЗ в соответствие с новыми региональными нормативами.

Практические последствия нетрудно просчитать. Норматив «одно место на 100 кв. м» плохо отражает реальность современного городского домохозяйства. Квартира площадью 80–100 кв. м – это, как правило, семья с детьми, у которой в распоряжении два автомобиля: отцовский и материнский. Один паркинг на такую семью означает, что второй машине дорога во двор – на газон, на тротуар, к мусорным бакам. Именно так и выглядят дворы большинства самарских новостроек последних лет, построенных по нормативам, которые участники рынка сами же называли недостаточными.

Застройщики, впрочем, давно указывают на иное противоречие: паркинги, которые они строят ради соблюдения нормативов, остаются невостребованными – машины всё равно стоят во дворах и на тротуарах, а парковочные места в подземных и надземных паркингах не раскупаются, потому что их цена не по карману большинству покупателей жилья.

Этот аргумент по-своему состоятелен, однако из него следует вывод, прямо противоположный тому, который делают девелоперы: не сокращать количество парковочных мест, а искать механизмы снижения их стоимости – например, за счёт включения места в цену квартиры или субсидирования. Либо сдача парковочных мест в аренду вместо продажи. Вместо этого отрасль добилась того, что проблему теперь просто перестают считать проблемой. Но машин меньше от этого не станет.